Peut-on s’endetter pour au final s’enrichir ?

Beaucoup de gens considèrent qu’avoir des dettes est une mauvaise chose, les dettes sont pour eux un mal qu’il faut éviter. Ces personnes sont intimement convaincues qu’il faut rembourser toutes ses dettes le plus vite possible et ne plus s’endetter. Dans une certaine mesure, ils ont raison mais la réalité est plus subtile…

Il convient de faire la différence entre une bonne et une mauvaise dette. Il est sage de rembourser les mauvaises dettes et de ne pas en contracter.

Une mauvaise dette vous coûte de l’argent, tandis qu’une bonne dette vous rapporte de l’argent.

Une carte de crédit est souvent une mauvaise dette parce que les gens l’utilisent pour acheter des biens qui se déprécient, comme par exemple des téléviseurs grand écran, des voitures ou encore des vacances. À l’inverse, un prêt hypothécaire pour l’acquisition d’un immeuble en tant qu’investissement locatif peut être une bonne dette à condition que le loyer perçu couvre entièrement le remboursement du prêt et génère un surplus d’argent récurent. Dans ce cas, la dette met de l’argent dans votre poche, chose qui ne serait pas possible sans cette dette. C’est donc une bonne dette.

Les personnes qui considèrent que contracter une dette est mal ne comprennent pas que la dette est essentielle au fonctionnement de notre économie. Que ce soit une bonne ou une mauvaise chose est discutable, mais ce qui ne l’est pas, c’est que sans dette, toute notre économie s’effondrerait. Toute notre économie est basée sur une inflation constante. Et la façon dont nous encourageons cette inflation est par le biais de la dette.

Malheureusement, la façon dont les riches utilisent l’endettement et la façon dont les pauvres et les classes moyennes l’utilisent sont très différentes.

Comment les pauvres utilisent la dette

Comme mentionné ci-dessus, les pauvres et la classe moyenne utilisent l’endettement pour acheter généralement des éléments de passif comme une voiture ou des vacances. Voici quelques exemples de la manière dont les pauvres utilisent la dette :

Mauvaise utilisation de la dette n°1: Les prêts à la consommation et cartes de crédit à taux d’intérêt élevé

Bankrate.com indique que les taux d’intérêt moyens des cartes de crédit se situent dans la fourchette basse de 17 %. En outre, les cartes de crédit ont souvent des frais cachés qui peuvent vous coûter des centaines d’euro pour des choses comme les frais de retard, les frais annuels et les taux de change.

Les cartes de crédit ne sont ni bonnes ni mauvaises en soi. C’est la façon dont vous les utilisez qui compte. Malheureusement, les pauvres utilisent souvent les cartes de crédit de la pire manière qu’il soit en achetant des biens comme des téléviseurs à grand écran et des vacances, pour ne payer que le minimum chaque mois. Ce faisant, ils paient des intérêts importants sur de longues périodes pour des biens qui perdent de la valeur. C’est un double coup dur.

Mauvaise utilisation de la dette n°2 : Emprunter pour financer l’achat d’un passif

Il existe de nombreux prêts que vous pouvez obtenir pour fiancer des passifs. Des prêts automobiles aux prêts personnels en passant par les prêts sur salaire, vous pouvez trouver un moyen de vous endetter davantage… souvent à un prix élevé.

Les gens de la classe moyenne contractent également des prêts pour des choses qu’ils considèrent comme des investissements, comme leur résidence principale. Mais votre résidence principale n’est pas un actif. Pourquoi ? Parce que la définition très simple d’un actif est qu’il met de l’argent dans votre poche. Un passif retire de l’argent. Une maison personnelle ne fait que retirer de l’argent de votre poche. Cela ne veut pas dire que vous ne devriez pas contracter un prêt hypothécaire, mais ne le faites pas en pensant que vous achetez un bien… et surtout ne prenez pas beaucoup plus que ce que vous pouvez vous permettre en pensant que c’est un bon investissement.

Cette méthode consistant à utiliser les mauvaises dettes pour obtenir des choses qui perdent généralement de la valeur avec le temps maintient la plupart des gens dans l’esclavage financier de l’endettement pendant la majeure partie de leur vie. Et lorsqu’ils décident finalement de se débarrasser de leurs mauvaises dettes, ils passent souvent des années à travailler de plus en plus dur pour les rembourser. C’est un énorme gâchis de temps et d’opportunités.

Comment utiliser les bonnes dettes comme les riches ?

Les riches utilisent les bonnes dettes pour accroître leur patrimoine, et ils investissent dans des actifs liquides en utilisant l’argent des autres (AdA) – à la fois celui de la banque et celui des investisseurs.

L’AdA est un concept fondamental introduit par Robert Kiyosaky, auteur du livre best seller « Père riche, père pauvre » et un signe de haute intelligence financière. En utilisant à la fois les bons emprunts et l’AdA vous pouvez augmenter considérablement votre retour sur investissement (ROI), et vous pouvez même dans certains cas obtenir des rendements infinis!

Une bonne dette est une sorte d’AdA. L’inconvénient de l’endettement est que vous ne pouvez généralement emprunter qu’un certain pourcentage du prix d’achat d’un actif. Par exemple, dans le cas de l’immobilier, cela représente généralement 80% du prix d’achat.

De ce fait, vous avez deux choix lorsque vous trouvez un investissement valable: utiliser votre propre argent ou utiliser l’argent des autres. À condition de bien structurer l’affaire, plus vous pouvez utiliser l’argent des autres, plus votre rendement sera élevé.

Beaucoup de gens ont cette idée reçue qu’il est farfelu de penser que les gens vous donneraient de l’argent à investir, mais rien n’est plus faux.
La réalité est que la plupart des gens n’ont pas le temps de trouver de bonnes affaires. Au lieu de cela, ils comptent sur des personnes ayant une bonne éducation financière, des compétences et une volonté pour leur apporter ces bonnes affaires.

Comment utiliser la dette pour acheter des biens immobiliers et créer de la richesse ?

Voici un exemple tiré de l’immobilier sur la façon dont les riches utilisent les bonnes dettes et l’AdA pour créer de la richesse.

En utilisant la banque comme levier pour mes investissements, je peux faire fructifier mon argent. En utilisant un simple calcul, supposons que j’ai 100 000 euro et que je cherche à les investir dans un bien de 100 000 euro qui se loue à environ 800 euro par mois. Vous pouvez trouver des biens de ce type si vous cherchez bien.

Je pourrais utiliser tout mon argent pour acheter une propriété de 100 000 euro, ou je pourrais utiliser une bonne dette pour acheter cinq propriétés de 100 000 euro.

La banque me prêterait 80 000 euro pour chaque bien et je diviserais mes 100 000 euro en cinq acomptes de 20 000 euro.

Avec un taux d’intérêt de 5 % (ce qui est très largement supérieur aux taux actuels), le remboursement des prêts serait d’environ 500 €, taxes et assurance comprises. Ainsi, mon flux de trésorerie sur chaque propriété serait de 300 € par mois (800 € de loyer – 500 € de paiement de la dette = 300 € par mois) pour un total de 1 500 € (300 € x 5 = 1 500 €) par mois – soit un rendement annuel de 18 %.

Comment utiliser la dette encore plus à votre avantage grâce à l’AdA

Voici un exemple qui montre pourquoi l’utilisation d’une bonne dette, associée à l’AdA, est un outil d’investissement encore plus puissant pour les riches.

Grâce à l’AdA, je peux augmenter mon rendement et sécuriser encore plus d’actifs. Disons qu’au lieu d’investir 20 % dans cinq propriétés, je peux utiliser mes 100 000 euro pour investir 5 % dans 20 immeubles. Je peux y parvenir en trouvant 20 bonnes affaires et en mettant tout en oeuvre pour faire aboutir mon projet d’investissement.

Voici comment se déroulent les calculs.

La banque prêterait 80 000 euro pour chaque propriété, et je diviserais mes 100 000 euro de fonds propres en vingt segments de 5 000 euro chacun, en utilisant l’AdA pour réunir les 15 000 euro restants nécessaires pour contracter chaque emprunt finançant un des immeuble. Je pourrais, par exemple, faire appel à du crowdfunding pour obtenir ces 15 000 euro.
Là encore, avec un taux d’intérêt de 5 %, le remboursement des prêts à la banque serait d’environ 500 euro par mois. Supposons que nous payions un peu plus pour l’argent de nos investisseurs et que nous leur donnions du 7% d’intérêt. L’argent qui leur est dû reviendrait à un peu moins de 100 euro par mois, mais nous choisirons 100 euro pour simplifier les choses. Nos coûts totaux seraient donc d’environ 600 euro par mois.

Cela signifie que nous aurons un flux de trésorerie d’environ 200 euro par mois, que nous partagerons à parts égales avec nos investisseurs. Nous empocherons 100 € par mois, soit 1 200 € par an par immeuble, et nos investisseurs empocheront 100 € par mois, soit 1 200 € par an.

En additionnant le rendement total des 20 transactions, on obtient un flux de trésorerie de 24 000 euro par an, soit un rendement de 24%! Non seulement je gagne 6 % de plus par an que si je n’utilisais que mon propre argent, mais je possède également 20 actifs au lieu de 5. Plus tard, je pourrai refinancer ces biens, rembourser mes investisseurs, récupérer mon investissement et continuer à recevoir le cash-flow de ces 20 biens – un rendement infini.

Encore une fois, j’utilise ici des mathématiques très simples. Dans la vie réelle, les chiffres sont plus compliqués et beaucoup plus grands. Mais les principes sont les mêmes. Pour investir avec l’AdA, il faut un niveau élevé d’éducation financière. Mais il faut avant tout commencer modestement et ensuite travailler sur de plus grosses affaires comportant plusieurs biens. Vous pouvez faire la même chose.

Faites preuve de diligence. Continuez à améliorer votre éducation financière. Travaillez dur. Et maîtrisez les bases d’un bon endettement et de l’AdA, et vous deviendrez riche.


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